地产周刊 | 房地产投资详解：缅甸土地类型都有哪些？

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缅甸土地类型都有哪些？ 

【缅甸金凤凰讯】在经历了疫情和政局的双重打击后，如今，缅甸的房地产市场在缅币汇率大幅贬值的背景下，成为越来越多人避险投资的主要选择之一。缅甸的房产土地交易也正逐步走出谷底，交易量与交易额均持续上升。

但也有人表示，缅甸的土地政策较为复杂，如何安全置业成为人们购买房产地业时关注的焦点。为了让读者朋友对缅甸的土地相关政策有所了解，本期地产周刊，小编综合整理了土地相关问题的资料，以供参考。

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复杂的不动产法律体系

缅甸的房产土地——不动产法律体系较为复杂，当前沿用的法律已跨越多个历史时期，时间跨度甚至长达百年。从英殖民政府、军政府时期、民盟时期，到如今的又一个军人执政时期，各届政府均对不动产相关的法律法规进行了诸多的指定和修改，以至于当前仍然适用的法律法规及政府规章多达几十部。

上述所有法律法规均不得与2008年颁布的《宪法》相抵触。根据《宪法》第37条的规定，联邦为所有土地以及地上和地下自然资源、水上和水下资源的最终所有者，即所有缅甸的土地均为国有的。

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缅甸土地类型的分类

在宪法框架的大范围下，缅甸的土地类型又主要分为自由保有土地（Freehold）、授予土地（Grant Land）、农用土地等几大常见类别。这些土地权状统称为LUC（Land Use Certificate），其中包括了授权地的Land Grant和农地的Form7，以及一些配套文件，如地籍图Form105及土地交易历史Form106等。在这些类型的土地中，授予土地的所有权为缅甸国家所有，由国家政府授予其他主体。该土地通常伴随有一定的授予期限。租期一般为10年、30年、60年或90年。授予土地可以转让且承租人租用土地需支付土地权利金。

农用地涵盖了水稻田、旱田、冲积地、常年生植物种植用地、滨海土地、园林地、蔬菜和花卉种植用地等土地类型，同时也包括了闲置地、荒地和未开垦地，政府可以授权给国有经济组织、合资企业或其它组织和私人基于商业目的耕种、水产畜牧养殖、矿业项目以及其他政府批准的合法项目等生产等。特别需要提到的是自由保有土地，也就是通常所说的私有土地。该类土地是少有的土地国有化的例外，自由保有土地的所有权属于地主且不需要缴纳土地税费。该类型的土地为永久产权，可以自由出售、转让、抵押或将其传给下一代。

根据房地产业内人士的统计，当前，在缅甸的私有土地主要集中在仰光和曼德勒等地，数量较少。根据目前所仍然适用的法律，如果买方购买了在私有土地上建造的房屋，即使土地收归政府手中，买方也不需要将房屋腾出。如果该建筑物已经变更为正式的公寓楼，该公寓楼每一户的户主作为单户房屋的所有者，及与其他户主一起作为土地的共同持有者，有权反对出让土地。

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外资企业在缅投资土地规定

根据当前适用法律，外国人和外资企业不得获得土地的所有权。但获得缅甸投资委员会批准的外国人或者外资企业可以长期租赁土地，最长一般不超过70年（50+10+10）。其中，从事农业或林业投资的投资者须严格遵守与相关政府部门签订的协议以及缅甸投资委员会投资许可所规定的条件，不得超出许可范围进行经营，同时应当按时足额缴纳土地租金和其他费用。这里特别着重讲一下BOT项目。BOT协议是指政府（通常是某一个部门或国有企业）将土地出租给开发商，租约50年，可以申请延长租期两次，每次最多十年（即50+10+10）。租约到期后，土地及其上的建筑物都要还给政府。

BOT项目执行期，开发商通常需要支付土地使用预付款及年租金。年租金通常是按年支付，而非一次性预付清。租约和BOT协议通常会有规定年租金的增长率。BOT协议与通过授予（Grant）所拿到的土地本质区别在于BOT的租赁方身份与土地所有权者之间有很大的差距，虽然同是从政府租赁土地。也正因此，买房购房时的风险也有所不同。尽管有法律支撑，但在缅甸具体法律的执行要复杂很多，且由于登记制度不建全，导致土地谨慎性调查相对难以精确及完整地完成，无论是自由保有土地（Freehold）、授予土地（Grant Land）还是BOT租赁的土地，都存在法律执行等各个层面的不确定性。即便是自由保有土地和授予土地，根据法律，政府在出于公众利益的目的，并根据1894年的《土地征用法》支付补偿金后，也可以进行回收。

综上，在缅甸购置房产土地，需执行土地谨慎性调查。在这当中，除核查当事人提交的产权文件，并向相关机关核对外，也需要向相关机关查询税务、建管、是否有人无权侵占及邻地纠纷等情况。唯有谨慎投资，防御风险，才能做到“小心驶得万年船”。